¿Qué es una cláusula suelo?

Es el mínimo al que puede llegar el interés variable que pagas por tu hipoteca bancaria es lo que se define como cláusula suelo.

¿Cómo sé si tengo una cláusula suelo?

Si llevas años pagando lo mismo por tu hipoteca, es probable que tengas una cláusula suelo, revisa la escritura de tu hipoteca.

Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, en la parte donde se detallan las condiciones financieras de tu préstamo, encontrarás:

· Bien el tipo de interés (%) mínimo que has de pagar.

· Bien un tipo de interés que nunca será inferior a un % fijo.

¿Cuándo son ilegales las cláusulas suelo?

Una cláusula suelo puede declararse nula si:

1. En el contrato hay una cláusula suelo pero no una cláusula techo o ésta es excesivamente alta.

2. En la oferta vinculante previa no aparece la cláusula suelo. Es decir, si lo que se pactó y lo que se firmó finalmente es diferente a la hipoteca que pagas.

3. El cliente no ha sido informado de forma clara por la entidad al firmar el préstamo hipotecario.

En definitiva, en aquellos casos en los que haya habido falta de transparencia o un claro desequilibrio en las cláusulas de tu contrato hipotecario.

¿Puedo poner una reclamación de cláusula suelo, y recuperar con carácter retroactivo todo lo que he pagado de más?

Sí, puedes y estás en tu derecho de hacer una reclamación de cláusula suelo vía demanda judicial individual. Para ello, debes sopesar los posibles costes para saber si te compensa.

JURISPRUDENCIA DE RECLAMACION DE LA CLAUSULAS SUELO:

La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que serán aplicables a todas las cláusulas suelo de todas las entidades bancarias.

La principal consecuencia es que la gran mayoría de cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y por lo tanto serán anulables ante los Juzgados por falta de transparencia.

Consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo y el Auto Aclaratorio de la misma:

1) MOTIVO DE NULIDAD DE TU CLÁUSULA SUELO

La falta de transparencia es motivo suficiente para anular la cláusula suelo de tu hipoteca. Esta puede ser valorada tanto en los momentos anteriores a la firma de la escritura -cuando la entidad debería informar correctamente del contrato que se firmará-, cómo en el redactado de la misma -un redactado de la cláusula en la hipoteca que se entienda y no lleve a error-.

De este modo, aunque exista una oferta vinculante, aunque exista equilibrio entre la cláusula techo y la suelo, y aunque el Notario leyera la escritura en el acto de la firma, las cláusulas suelo se podrán considerar nulas por abusivas si existió:

A) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

B) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y cómo aparente contraprestación de las mismas.

C) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

D) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

E) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

2) INDEPENDENCIA DE LOS MOTIVOS ENTRE SÍ

No es necesario que se den todos y cada uno de los puntos anteriores sino solamente uno de ellos, para que se pueda anular la cláusula suelo. Asimismo, queda la puerta abierta a que se aleguen otros elementos a parte de los expuestos -que sólo hacían referencia a las cláusulas de las tres entidades demandadas, pero no a las de otras entidades- siempre que las cláusulas sean opacas, o vengan distorsionadas por otras, o creen la apariencia de un interés variable distrayendo la atención del cliente.

3) CARGA DE LA PRUEBA

El auténtico mazazo a la defensa de las entidades de crédito, es que la interpretación del Tribunal Supremo avala el traspaso de la carga de la prueba a Bancos y Cajas, es decir, estos deban demostrar que fueron diligentes y que dieron información clara y precisa al cliente, mas allá de haber entregado una oferta vinculante.

Es decir, aunque hubiere oferta vinculante esta no es suficiente si no se incluyeron cuadros comparativos de otras modalidades de préstamo, o simulaciones de previsibilidad del comportamiento del mercado. Y aún en el improbable caso de su existencia, tampoco sería suficiente si en el texto de la escritura, se dan los vicios de confusión y falta de transparencia de los puntos A, B, y E, que dan lugar a la falta de transparencia.

4) INTERESES YA ABONADOS

Lamentablemente, la Sentencia del Tribunal Supremo rechaza la solicitud de devolución del dinero percibido por el banco antes de la Sentencia, y sólo acepta la devolución de las cantidades que hayan pagado desde la interposición de la demanda.

Esta argumentación del Alto Tribunal será usada por las defensas de los Bancos en los pleitos que se presenten para eliminar cláusulas abusivas y, con mucha probabilidad será la que apliquen los Juzgados de Instancia, por lo que digamos adiós a los intereses ya abonados.

5) RETIRADA DE LAS CLÁUSULAS POR LOS BANCOS

Las tres entidades condenadas por la Sentencia del Tribunal Supremo han anunciado que retirarán sus cláusulas suelo, pero el resto de entidades, lejos de adaptarse a las circunstancias conforme exigiría la buena fe, están respondiendo a los clientes que no consideran extrapolables a sus clausulados las circunstancias señaladas por la Sentencia (Banco Sabadell, Kutxabank, Banco Popular). Otras, simplemente guardan silencio conscientes del lucrativo negocio mensual que ello les supone.

7) PERSPECTIVAS DE FUTURO

No nos engañemos, si no se obliga a las Entidades de Crédito a devolver el dinero percibido antes de recibir una demanda ¿Qué interés tendrán en anular por propia voluntad sus cláusulas suelo?. Ninguno, si tenemos en cuenta tanto el contexto social -el prestigio de las entidades de crédito no puede caer más bajo-, cómo que la retirada de las cláusulas suelo les supondrían grandes pérdidas inmediatas -solo señalar que BBVA predice que solo en el mes de julio dejará de percibir 35 millones de euros-.

8) UN NUEVO PANORAMA

Sin embargo, la época de la impunidad en las cláusulas suelo ha terminado. La Sentencia del Tribunal Supremo ha colocado a los clientes frente a sus Bancos y Cajas en una situación mucho más favorable que la anterior. Por fin un tenemos un medio claro de defensa ante el abuso.

A falta de una solución política, que si no ha venido ya no vendrá y que conociendo los intereses de la clase política mejor que no venga, y con la plena desconfianza que tengo en que los bancos ofrezcan una solución amistosa sin trampa, el único modo realista para eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas es la vía judicial.

9) CÓMO ACTUAR

En éste caso la recomendación prudente no es armarse de paciencia y pedirle al cliente que siga soportando mes a mes la pérdida de unos intereses injustos que ya no recuperará. Tampoco han servido de mucho las miles de reclamaciones presentadas hasta el momento por los perjudicados, que terminan en tiempo perdido y respuestas vacías de contenido.

Desde el 9 de mayo de 2013 el cliente tiene frente a su Banco o Caja un argumento válido, poderoso, y dictado por el Tribunal Supremo, que debería hacer que las entidades que han disfrutado de tales cláusulas abusivas, las retiraran de forma automática. Y esto también lo saben los Jueces -que deberán responder ante una avalancha de demandas-, por eso debemos acudir a ellos.

10) ANULA TU CLÁUSULA SUELO

Cómo paso previo, te recomiendo presentar al Banco o Caja una reclamación previa por escrito -en base a los argumentos que expone el Tribunal Supremo-, y ofrecer un plazo para que retiren la cláusula. Si no responden afirmativamente dentro del plazo, aceptando la nulidad de tu cláusula suelo, lleva el caso al Juzgado para que sea éste quién les obligue solicitándole que, dada la mala fe manifiesta, la Entidad de Crédito sea también condenada a pagar las costas del juicio de modo que termine asumiendo tus gastos del pleito.

11) LOS JUZGADOS NOS ESTAN DÁNDO DAN LA RAZÓN! (Actualizado a Noviembre'13)

Después del intento de los bancos para anular la Sentencia del Tribunal Supremo, el 6/11/2013 se dictó Auto del mismo Tribunal ratificando la Sentencia (aquí la nota de prensa), por lo que nos encontramos ante unos criterios jurisprudenciales que tienen repercusión judicial a todos los niveles.

Todo ello viene a sumarse y continuar una tendencia a proteger a los consumidores frente a las cláusulas abusivas y poco transparentes que se traduce en un degoteo constante de Sentencias contra los Bancos y Cajas que no protegieron suficientemente los intereses de sus clientes frente a los suyos propios:

Listado de 20 Sentencias sobre cláusulas suelo elaborado por ASUAPEDEFIN.

Listado de 14 Sentencias sobre cláusulas suelo elaborado por clausulasuelo.com.

Y cada día noticias cómo estas: Ratificada una Sentencia que condenaba eliminar 27 cláusulas suelo por abusivas, o un Juez ordena eliminar la CS sin esperar al Auto del Tribunal Supremo, o Cajasur Condenada a eliminar.

12) Y LOS BANCOS TAMBIÉN NOS DAN LA RAZÓN! (Actualizado a Noviembre'13)

Cómo las sentencias en contra de los bancos se publican y distribuyen cada vez más rápido, en las últimas semanas algunos de los bancos han tomado la decisión de llegar a acuerdos con los clientes una vez han recibido la demanda judicial. Es decir, saben que no tienen razón, pero para evitar que salgan sentencias en su contra (y el efecto llamada que tendrá a los otros consumidores) deciden aceptar la demanda, retirar la cláusula y pagar los gastos del pleito para que no se haga el juicio.

De este modo algunas entidades practican el desgaste de los clientes (sabiendo que muchos de ellos no se atreverán a demandar) y por otro lado retiran las cláusulas y pagan los gastos de juicio a aquellos otros que si han llegado hasta el final de la reclamación.

Y esto sólo es el principio..., "José María Fernández Seijo, titular del Juzgado número 3 de lo Mercantil de Barcelona, destaca que, desde marzo, ante la proximidad del fallo del Supremo, el goteo de demandas no cesa, "hasta 200 reclamaciones a la semana" en los juzgados barceloneses." según refiere la web de El País en un artículo de 30/06/2013.

Esta vez la recomendación es la acción. Una acción ponderada jurídicamente y nada temeraria, refrendada por el Alto Tribunal y, sobre todo, justa.

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A continuación tienes el modelo de carta que debes enviar al SAC de tu entidad cómo primer paso, en el caso de que tu entidad no realice la anulación de tu cláusula suelo tras el envío de la carta, el siguiente paso es el de la vía judicial.

Las formas de hacer llegar la carta al SAC de tu entidad de forma fehaciente son las siguientes:

– En una sucursal de tu entidad, siempre que accedan a sellarte una copia de la carta (Llévala por duplicado para tener una copia sellada en tu poder).

– Por carta certificada con acuse de recibo. (Es MUY IMPORTANTE que conserves la tarjeta rosa que nos remite correos confirmando la entrega, ya que si el SAC no te contesta será la forma que tendrás para demostrar el envío)

Aunque el plazo que tiene normalmente el SAC para contestar es de 2 meses cómo máximo, en este caso el plazo que debes esperar es de 15 DÍAS, contados a partir del día de entrega de la carta (Sellada en sucursal), o del día de entrega que aparezca en el resguardo de correos (Carta certificada con acuse de recibo).

MODELO DE RECLAMACION EXTRAJUDICIAL DE CLAÚSULA SUELO:

D. (Nombre)

C/ (Dirección, C.P., localidad y provincia)

Servicio de Atención al cliente

Entidad (indica el banco)

(Dirección, C.P., localidad y provincia)

En ......... a .... (Localidad y fecha)

Asunto: cláusula de límite de variación del tipo de interés

Muy Sres. míos:

Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº ...... cuyo contrato tiene incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés, en la que se establece que el tipo de interés aplicable en ningún caso será inferior al ... %.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato es determinante para poder considerarlas abusivas.

En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:

falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva.

Por todo ello le solicito:

Que se cese la aplicación de la cláusula suelo que figura en mi contrato.
Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.

Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo

Atentamente,

 

RETROACTIVIDAD EN LAS CLAÚSULAS SUELO:

Ya se conocen las primeras sentencias de Audiencias Provinciales a demandas de nulidad de cláusula suelo y devolución de cantidades con carácter retroactivo cobradas indebidamente en virtud de dicha cláusula, que previamente obtuvieron una sentencia favorable al consumidor en juzgados de primera instancia y fueron recurridas por las entidades bancarias.

Existen varias resoluciones en las que solo una sentencia de la Audiencia provincial de Álava, apartándose del criterio establecido por el Tribunal Supremo, acuerda la devolución de las cantidades indebidamente cobradas por aplicación de la cláusula suelo.

Resulta en este caso la peculiar situación de que la sentencia de Álava resuelve de forma contraria a una sentencia de la Audiencia de Cáceres, dándose la circunstancia de que los demandantes en cada uno de los procesos son dos hermanos que pleitean contra la misma entidad: Liberbank, por la eliminación de la cláusula suelo y la devolución de cantidades en dos préstamos hipotecarios, en demandas individuales y en provincias distintas.

En la Audiencia de Álava la sentencia ha sido favorable al demandante (y confirma la sentencia de primera instancia); mientras que en la Audiencia de Cáceres la sentencia ha resultado parcialmente favorable, esto es que se declara nula la cláusula suelo pero no se concede, con carácter retroactivo, la devolución de cantidades cobradas de más.

Solo una sentencia de la Audiencia provincial de Álava, apartándose del criterio establecido por el Tribunal Supremo, acuerda la devolución de las cantidades indebidamente cobradas por aplicación de la cláusula suelo.

Esta, a priori, contradicción entre dos Audiencias y la línea mayoritaria, en consonancia con el Tribunal Supremo, que parece siguen y presumiblemente pueden seguir las Audiencias, viene a confirmar las reservas y las consideraciones que nuestro despacho recomienda a sus clientes tener en cuenta antes de plantear una demanda con devolución de cantidades. La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo, cerró en principio la posibilidad de reclamar la devolución de cantidades pagadas indebidamente por aplicación de la cláusula suelo y es probable que sentencias de Audiencias, como la de Álava, que condenen a devolver dichas cantidades sean recurridas al Tribunal Supremo (por interés casacional) y éste las deje sin efecto, por contradecir su decisión.

Es probable que sentencias de Audiencias, como la de Álava, que condenen a devolver dichas cantidades sean recurridas al Tribunal Supremo (por interés casacional) y éste las deje sin efecto, por contradecir su decisión.

Nuevas líneas de argumentación para favorecer la devolución de cantidades en demandas interpuestas por nuestros clientes.

 

ALTERNATIVA A LA RETROACTIVIDAD DE A LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES INDEBIDAMENTE COBRADAS:

Solicitando que la devolución de cantidades no se haga de forma efectiva sino que se impute al importe pendiente del préstamo hipotecario. De manera que se calcule como una rebaja sobre las futuras cuotas del préstamo –provocando una rebaja inmediata de la cuota–, o bien que se deduzca del capital pendiente y se acorte el periodo de vigencia (número de años) del préstamo.

En cualquier caso esta fórmula de "prorrateo" creemos que abre las posibilidades a una devolución con carácter retroactivo de las cantidades cobradas de más, sin que por ello se cause un perjuicio al "orden público económico", ni al balance de cuentas de las entidades, por cuanto que no implica el desembolso de "ingentes cantidades de dinero". De forma que puede hacer más viable un acuerdo con la entidad bancaria; pero sobre todo permite al juez posicionarse en favor del consumidor, verdadera víctima de las cláusulas suelo abusivas, sin cuestionar la sentencia del Tribunal Supremo y todo ello respetando el artículo 1.303 del Código Civil y los principios y normas de derecho de la Unión Europea y de la Constitución Española que conceden una alta protección a los consumidores.

Esta fórmula de "prorrateo" creemos que abre las posibilidades a una devolución con carácter retroactivo de las cantidades cobradas de más, sin que por ello se cause un perjuicio al "orden público económico", ni al balance de cuentas de las entidades, por cuanto que no implica el desembolso de "ingentes cantidades de dinero.